NFS-e: novos prazos para Simples, condomínios e locações

Calendário separa a migração das empresas do Simples Nacional das novas obrigações documentais previstas para condomínios, locações e outras operações.

Por Cleiton Celini e Gledson Alves, sócios e contadores da AUDICONT Contabilidade

O calendário da Nota Fiscal de Serviço eletrônica ganhou novos marcos para os últimos meses de 2026 e exigirá atenção de empresas, condomínios, administradoras e organizações que realizam operações que até agora não faziam parte da rotina tradicional da NFS-e.

As mudanças, porém, não começam todas na mesma data e não representam a mesma obrigação.

Para as microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples Nacional, o principal marco é 1º de novembro de 2026, quando passa a ser obrigatório o uso do Emissor Nacional da NFS-e para as prestações de serviços sujeitas à emissão do documento.

Já 1º de dezembro de 2026 é a data estabelecida para determinadas operações específicas no cronograma de documentos fiscais da Reforma Tributária, incluindo cobranças condominiais, locações de bens móveis e locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis.

Essa diferença é fundamental para compreender corretamente as novas regras.

Simples Nacional: Emissor Nacional será obrigatório em novembro

A Resolução CGSN nº 191/2026 determinou que as microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples Nacional que prestem serviços sujeitos à emissão de NFS-e passem a utilizar obrigatoriamente o Emissor Nacional a partir de 1º de novembro de 2026.

O prazo anteriormente previsto era 1º de setembro de 2026, mas a norma anterior foi revogada e a obrigatoriedade foi adiada em dois meses.

A emissão poderá ocorrer pela aplicação web do Emissor Nacional ou por meio de integração entre sistemas utilizando API.

A mudança possui alcance nacional para as ME e EPP do Simples abrangidas pela regra. Na prática, empresas prestadoras de serviços enquadradas no regime precisam utilizar o período até novembro para revisar sistemas, integrações, cadastros e procedimentos de faturamento.

Novembro não antecipa IBS e CBS para o Simples

A obrigatoriedade do Emissor Nacional em novembro não significa que o IBS e a CBS passem a ser aplicados imediatamente às empresas do Simples Nacional.

A Receita Federal esclareceu que, de 1º de novembro a 31 de dezembro de 2026, essas empresas deverão emitir a NFS-e pelo Emissor Nacional, mas continuarão submetidas às regras vigentes do Simples Nacional.

As disposições relacionadas ao IBS e à CBS para os optantes pelo regime passam a produzir efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027.

Assim, os dois marcos precisam ser separados: em 1º de novembro de 2026 começa a obrigatoriedade do Emissor Nacional para as ME e EPP abrangidas pela regra; em 1º de janeiro de 2027 passam a produzir efeitos as regras de IBS e CBS aplicáveis aos optantes pelo Simples Nacional.

Condomínios entram no cronograma em dezembro

A partir de 1º de dezembro de 2026, o cronograma oficial passa a incluir a NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelos condomínios edilícios, bem como em outras receitas do condomínio.

A previsão consta expressamente do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e foi detalhada pelo Portal Nacional da NFS-e.

A mudança é relevante porque condomínios residenciais e comerciais normalmente não estruturavam sua rotina de cobrança condominial a partir da emissão de uma NFS-e.

Com o novo ambiente documental criado para o IBS e a CBS, administradoras, síndicos e responsáveis pelas rotinas contábeis precisarão acompanhar as especificações técnicas e preparar os sistemas para o novo procedimento.

Isso poderá exigir revisão de cadastros, integração de sistemas, identificação das receitas e organização dos dados utilizados na emissão.

Condomínio passará a pagar IBS e CBS sobre toda taxa?

A obrigatoriedade documental não deve ser confundida com uma afirmação de que toda contribuição condominial passará automaticamente a sofrer tributação integral.

São questões distintas. O Ato Conjunto nº 4/2026 estabelece datas para o início da obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos previstos nos regulamentos do IBS e da CBS. Já a incidência dos tributos, a determinação da base de cálculo, eventuais reduções e tratamentos específicos dependem da legislação material aplicável e da natureza de cada operação.

Portanto, o ponto imediato para os condomínios é a necessidade de preparação para uma nova obrigação documental, e não a conclusão automática de que toda taxa condominial terá o mesmo tratamento tributário.

Locação de bens móveis também entra em dezembro

O cronograma inclui, a partir de 1º de dezembro de 2026, as locações de bens móveis.

A mudança alcança operações como aluguel de máquinas, equipamentos, veículos e outros bens, conforme o enquadramento aplicável.

Esse é um dos pontos de maior mudança em relação ao modelo tradicional. Historicamente, a locação pura de bens móveis possui tratamento distinto da prestação de serviços para fins de ISS. No novo sistema de tributação do consumo, porém, IBS e CBS possuem estrutura e alcance próprios.

Por isso, empresas cuja receita decorra de locações deverão avaliar como seus contratos, cadastros e sistemas de faturamento serão adaptados ao novo documento fiscal.

Locação e arrendamento de imóveis também estão no cronograma

Também a partir de 1º de dezembro de 2026, o cronograma contempla:

• locações de bens imóveis;
• cessões onerosas de bens imóveis;
• arrendamentos de bens imóveis.

A previsão possui impacto relevante para empresas patrimoniais, holdings imobiliárias, administradoras e outras pessoas jurídicas que obtenham receitas com exploração de imóveis.

Até hoje, a locação imobiliária não integra a lista tradicional de serviços sujeitos ao ISS apenas pelo fato de existir um contrato de aluguel. A Reforma Tributária, entretanto, cria um novo sistema de tributação do consumo e uma nova estrutura documental para determinadas operações.

Por isso, o início da NFS-e nessas situações não deve ser interpretado como simples extensão das antigas regras municipais de ISS.

Outras atividades também começam em 1º de dezembro

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 prevê o mesmo marco para outras hipóteses.

• serviços promovidos por plataformas digitais e determinados serviços por elas intermediados;
• serviços sujeitos ao ISS enquadrados nos subitens 1.03, 1.05 e 1.09 da lista da Lei Complementar nº 116/2003;
• serviços sujeitos ao ISS enquadrados no subitem 16.01 da mesma lista;
• fornecimentos de bens imateriais não enquadrados na lista de serviços da LC nº 116/2003 e não sujeitos ao ICMS;
• serviços não enquadrados nas demais hipóteses específicas previstas no cronograma.

Nos subitens de tecnologia estão atividades como processamento e armazenamento de dados, licenciamento ou cessão de direito de uso de programas de computador e disponibilização de conteúdo pela internet, conforme o enquadramento específico.

O subitem 16.01 está relacionado ao transporte coletivo municipal rodoviário, metroviário, ferroviário e aquaviário de passageiros.

O que acontece em 1º de outubro de 2026?

A data de 1º de outubro de 2026 também permanece no cronograma, mas possui outra finalidade.

Ela alcança os fornecimentos de serviços também sujeitos ao ISS e enquadrados na lista da Lei Complementar nº 116/2003 que não estejam nas exceções cujo início foi estabelecido para dezembro.

Nesse caso, o marco está relacionado à obrigatoriedade documental prevista nos regulamentos do IBS e da CBS e ao preenchimento das informações correspondentes na NFS-e.

Não significa que todas as empresas brasileiras estarão obrigadas, em outubro, a abandonar o emissor municipal e utilizar diretamente o Emissor Nacional.

Quais são as principais datas?

Sistema poderá aceitar a nota mesmo sem IBS e CBS em 2026

Durante a fase de transição haverá uma particularidade operacional importante.

O Portal Nacional da NFS-e informou que, até 31 de dezembro de 2026, a ausência das informações relativas ao IBS e à CBS não provocará automaticamente a rejeição da NFS-e no ambiente nacional.

Isso não significa que o contribuinte esteja dispensado de cumprir o cronograma. A orientação oficial deixa claro que a ausência das informações poderá representar desconformidade em relação às regras aplicáveis ao emitente.

A medida busca evitar que problemas de adaptação tecnológica impeçam totalmente o faturamento durante o período inicial de implementação.

Preparação deve começar antes dos prazos

Empresas, condomínios e administradoras não deveriam deixar as adaptações para novembro ou dezembro.

As providências dependem da situação de cada organização, mas podem envolver:

• identificação das operações atingidas;
• atualização dos sistemas de emissão;
• testes de integração com o ambiente nacional;
• revisão dos cadastros de clientes e tomadores;
• organização de dados de contratos e imóveis;
• classificação das receitas;
• validação das informações exigidas pelo novo documento;
• revisão dos procedimentos de faturamento e conferência.

No caso do Simples Nacional, o foco imediato deve ser a migração para o Emissor Nacional. Para condomínios e operações de locação, a análise deve considerar as novas obrigações documentais previstas no cronograma da Reforma Tributária.

Uma mesma empresa pode ter operações com prazos diferentes

O calendário não deve ser analisado somente pelo CNPJ ou pela atividade econômica principal.

Uma empresa pode prestar serviços sujeitos ao ISS, receber receitas de locação e ainda realizar outras operações abrangidas pela nova tributação do consumo. Nessas situações, diferentes operações podem estar submetidas a regras e datas distintas.

Por isso, a análise deve considerar pelo menos três elementos: regime tributário, natureza da operação e documento fiscal aplicável.

Na avaliação de Cleiton Celini e Gledson Alves, sócios e contadores da AUDICONT Contabilidade, o novo calendário exige atenção principalmente de organizações que até hoje não tinham a emissão de NFS-e incorporada à sua rotina, como condomínios e determinados negócios de locação. O período anterior à obrigatoriedade deve ser utilizado para mapear as operações, ajustar sistemas e evitar dificuldades no faturamento quando os novos prazos entrarem em vigor.

Perguntas frequentes

Quando o Emissor Nacional será obrigatório para o Simples Nacional?

A partir de 1º de novembro de 2026, as microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples Nacional que prestem serviços sujeitos à emissão de NFS-e deverão utilizar o Emissor Nacional.

O prazo do Simples Nacional não era setembro de 2026?

Sim. A regra anterior previa 1º de setembro de 2026, mas a Resolução CGSN nº 191/2026 transferiu a obrigatoriedade para 1º de novembro de 2026.

Condomínios terão de emitir NFS-e?

O cronograma oficial prevê, a partir de 1º de dezembro de 2026, a NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, além de outras receitas do condomínio.

Toda taxa condominial passará a pagar IBS e CBS?

A obrigação de emitir documento fiscal não permite concluir, isoladamente, que toda cobrança condominial terá tributação integral. A incidência e o cálculo dos tributos devem observar as regras materiais aplicáveis ao IBS e à CBS.

Locação de imóvel entra no novo cronograma?

Sim. A partir de 1º de dezembro de 2026, estão previstas locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis, observadas as regras aplicáveis.

Qual é a diferença entre os prazos de outubro, novembro e dezembro?

Outubro marca o cronograma documental para a maior parte dos serviços sujeitos ao ISS; novembro marca a obrigatoriedade do Emissor Nacional para ME e EPP do Simples Nacional; e dezembro alcança condomínios, locações e outras operações específicas.

Fontes consultadas

Receita Federal - Simples Nacional: NFS-e Nacional será obrigatória para ME e EPP a partir de 1º de novembro de 2026.
A orientação oficial da Receita Federal confirma a prorrogação do Emissor Nacional e esclarece a aplicação do IBS e da CBS ao Simples Nacional.

Portal Nacional da NFS-e - CGNFS-e orienta sobre os prazos para destaque de IBS/CBS nas notas fiscais de serviço.
A publicação oficial do Portal Nacional da NFS-e detalha os marcos de outubro e dezembro para serviços, condomínios, locações e outras operações.

Receita Federal e Comitê Gestor do IBS - cronograma de implementação dos documentos fiscais eletrônicos da Reforma Tributária do Consumo.
A divulgação oficial do cronograma apresenta o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026.

Receita Federal - Legislação da Reforma Tributária do Consumo.
A página oficial de legislação da Reforma Tributária identifica o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 como norma que estabelece as datas de início da obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos.